融证通 公募REITs市场向商业不动产领域扩容

《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》自2025年12月31日起实施。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布。这不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段。

中国证券报记者了解到，推进商业不动产REITs试点初期，监管部门将坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

“1+3+N”政策框架明确

根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。

其中，通知围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排：包括完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制；健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。

公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。

在市场人士看来，公告清晰明确了商业不动产REITs的总体框架，为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展。

步入两类REITs并行新阶段

商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进。

市场人士分析，当前推出商业不动产REITs试点，并非简单资产类型的拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排，能够把REITs功能有效发挥与资本市场发展的一般规律更好结合起来。

记者了解到，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，增强REITs市场服务实体经济的广度与深度。

一方面，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续可以继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。

筛选优质项目稳中求进

记者了解到，监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环，促进高质量发展。

一方面，筛选优质项目，高标准稳定起步。自制度规则发布实施，市场主体即可直接向证监会、交易所申报。推进商业不动产REITs试点初期，稳中求进，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

另一方面，压实中介机构把关责任。坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，发挥好市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。

此外，相关部门还将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时，持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs审核注册流程规范运行提供坚实保障。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督。

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